Le permis de construire – Mythes et obligations
QUESTIONS SUR LE PERMIS DE CONSTRUIRE ET LA DÉCLARATION PRÉALABLE
Permis de construire ou Déclaration préalable ? PLU ? POS ? Cadastre ? Comment s’y retrouver au milieu de tant d’informations contradictoires autour du sujet des permis de construire ?
Nous vous donnons ici un résumé succinct des obligations lors d’un projet des travaux de transformation ou rénovation d’un bien.
Définition Rapide :
Le permis de construire est une démarche administrative obligatoire pour toute personne (physique ou morale, publique ou privée) qui souhaitant réaliser une construction ou travaux modificatifs dans une construction existante.
Cette autorisation a pour de vérifier la conformité du code de l’urbanisme. Il détermine également les taxes exigibles en fonction des surfaces concernées.
Cependant, le permis de construire n’a pas pour but d’assurer les règles de droit privé (copropriété, servitudes, mitoyenneté, etc.). Il ne règlemente pas non-plus les règles de construction (à l’exception des constructions concernées par la réglementation ERP ou IGH)
Les Conditions :
Le recours au permis de construire est obligatoire pour les, modifications ou rénovations faites sur des constructions existantes, à l’exception des travaux soumis à déclaration préalable ou de travaux d’entretien dans les conditions suivantes :
- Agrandissement d’une surface de plancher avec une emprise au sol de plus de 20 m2, ou 40 m2 dans les zones urbaines du PLU
- Modification des structures porteuses ou de la façade d’un bâtiment, mais seulement si elle s’accompagne d’un changement de destination des locaux concernés
- Travaux sur un monument historique
- Travaux pour une opération de rénovation immobilière dans un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).
Le recours à un Architecte est obligatoire lorsque la surface finale du projet ne dépasse pas les 150 m2 (pour les maisons individuelles)
Les permis d’aménager et permis de démolir peuvent être présentés en même temps que le permis de construire suivant les besoins du projet.
En dehors des conditions citées ci-dessus, la déclaration préalable de travaux ou DP est une procédure simple et applicable pour les travaux suivants :
- Agrandissement d’une surface de plancher avec une emprise au sol entre 5 et 20 m2.
- Transformation d’une surface de plancher de plus de 5 m2 clos et couverts.
- Changement de destination d’un bâtiment existant.
- Travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant (hors ravalement )
- Travaux de ravalement de bâtiments protégés ou aux abords de ceux-ci.
- Travaux de suppression d’un élément classé par les monuments de France.
Les Démarches :
Le dépôt s’effectue en Mairie du lieu de construction. Cette démarche peut être faite par toute personne dans la limite de 150m2 de surface plancher, au delà, le recours à l’Architecte est obligatoire.
La Constitution Du Dossier :
Le permis de construire recueille et met en œuvre la présentation du projet de construction suivant un cadre strict qui prend en compte les divers textes réglementaires applicables à la zone de construction (P.L.U. – P.O.S.) et dans certains cas les règlements des lotissements.
Le dossier est composé de :
- Le formulaire CERFA téléchargeable sur le site du service public :
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1986
- Le plan de situation de la parcelle
- Le plan de masse avec les informations d’alignement, réseaux, nivellement et bâtiments voisins
- Les vues en plans, d’élévations et coupes.
- La notice descriptive décrivant le respect des textes réglementaires du projet
- Les documents graphiques d’insertion avec les perspectives et montage photos pour apprécier l’intégration du projet dans son environnement proche.
Le Délai :
Le délai habituel est de 2mois (à confirmer par la mairie lors du dépôt de dossier), mais il peut être prolongé par la mairie en fonction de l’importance du projet ou en cas de consultation des commissions externes.
Le maire peut également revenir sur la décision délivrée pendant un délai de 3 mois, et le préfet de 2 mois à partir de la date de l’arrêté.
Lors de l’obtention de l’arrêté du permis ce dernier doit impérativement être affiché sur le bien ou le terrain, de manière à être visible (dimensions de 80 cm de forme rectangulaire) depuis la voie publique. La date de mise en place de cet affichage démarre le délai légal (2 mois) durant lequel les tiers ont la possibilité de contester la légalité du permis de construire.
Au bout de 3 ou 5 mois d’affichage, si l’administration n’a pas contesté la conformité des travaux, le permis est accepté de manière tacite. Néanmoins, vous pouvez demander une “attestation de non contestation de la conformité” à l’autorité compétente
Bien que la rédaction et le dépôt d’une demande de travaux par le biais d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable puisse être réalisée par le particulier, il est fortement conseillé de vous rapprocher d’un professionnel afin de vous assurer de la bonne composition du dossier et vous éviter les mauvaises surprises sur votre futur projet.
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BTP CONSEIL réalisera pour vous toutes les démarches nécessaires à l'obtention des autorisations auprès des services techniques de la mairie.
Nous réalisons pour vous les documents et descriptifs techniques du dossier tels que :
- Lecture et analyse du PLU ou POS
- Plan de situation
- Plans de masse du projet
- Plans de l'existant et du projet
- Plans de coupe
- Plans de façade
- Calcul des surfaces suivant les nouvelles normes de l'administration fiscale pour le calcul des surfaces plancher et surfaces taxables
- Insertion graphique
- Reportage photographique du bien
- Descriptif technique pertinent afin de vous donner toutes les chances d'obtenir la validation de votre dossier tout en respectant les normes en vigueur et les cahiers de charges des services techniques